반전세 후보 지도 — 강서(화곡·발산·우장산)

반전세 가격 내는 법 (펼치기)

전세로 환산한 값을 먼저 봅니다. 공식은 전세환산 = 보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율입니다. 각 단지 카드의 "전세환산"이 그 단지의 올해 실거래 중간값입니다.
우리 보증금 2.13억을 넣었을 때의 월세는 (전세환산 − 2.13억) × 전환율 ÷ 12입니다. 카드에 세 가지 숫자가 있습니다.
- 첫 제시가: 전환율 4.5%로 계산한 값입니다. 이 금액으로 먼저 제안합니다.
- 시세: 5%로 계산한 값입니다. 보통 이 근처에서 계약이 됩니다.
- 상한: 5.5%로 계산한 값입니다. 이보다 높으면 다른 집을 봅니다.
전세 매물도 후보입니다. "보증금 2.1억에 나머지는 월세로 바꿔 달라"고 협상합니다. 3.5억 전세라면 월 51만(4.5%)에서 63만(5.5%) 사이입니다.
협상 카드
- 12~1월 비수기에 협상합니다.
- 오래 비어 있던 매물을 노립니다.
- "보증금 2.1억을 바로 넣고, 입주 날짜는 맞춰 드린다"고 제안합니다.
- 2년 뒤 갱신 때 인상은 5% 안으로 묶입니다.
월 10만 원은 보증금 약 2,400만 원과 같습니다(전환율 5% 기준). 50만 → 60만 → 70만 원으로 올리면 전세 3.3억 → 3.6억 → 3.8억짜리 집까지 갈 수 있습니다.
계약서 특약: "보증금은 전세보증보험(HUG) 가입이 가능한 조건으로 한다"는 문구를 넣고, 확정일자를 받고, 이사 당일 전입신고를 합니다.

정렬: 월세 싼 순. 카드를 누르면 지도에서 해당 단지로 이동합니다.
버스 "기점에서 N번째"가 작을수록 앉아서 갈 가능성이 큽니다. 탑승 시간은 정류장당 약 2분으로 잡은 추정입니다.